전세계약 시 필수 항목 및 이사준비 리스트 - 전세사기 방지

오늘은 제가 최근 이사 준비를 하며
전세 계약 시 꼭 챙겼던 것들과
이사 준비 시의 팁들을
알려드리려고 합니다.
 
먼저, 이사할 집을 고를 때
진행한 것들을 하나씩 알려드릴게요.

| 1. 이사 지역 고르기

가장 먼저 이사가고자 하는 지역을
골라야 했는데요,
이때 제가 고르는 포인트는
총 4가지였습니다.

① 직장 또는 학교와의 거리
매일 출퇴근/등하교로 발생하게되는 시간을
줄일 수 있다면 기상시간과 여유시간 확보 등으로
삶의 질 자체가 달라지기 때문에
중요한 요소입니다.
(저는 도어 to 도어 30~40분 기준 설정)

※당연히 집과 대중교통과도
가까운지도 같이 보셔야 합니다.

② 근린 생활 및 부대시설
이사갈 집 주변에 이마트, 홈플러스,
영화관, 편의점, 코인세탁실, 주민센터,
헬스장, 식당(술집x) 등의
시설이 본인 기준 적당한지
보시면 좋습니다.
 
직접 가보시는 것도 좋지만 시간절약을 위해
네이버 지도로 물건지 주변을
탐색해보시면 돼요!

※저 같은 경우는 생필품은
배송을 시키기 때문에
마트는 크게 메리트는 없었고
편의점, 코인세탁실, 가까운 헬스장이
더 중요했던 것 같아요😊

③ 취미
저 같은 경우 테니스를 치기 때문에
테니스장들과 접근성이 높은 지역을
선호해서 해당 지역으로
이사를 결정했습니다.

농구장, 축구장, 수영장, 캠핑 등
본인의 취미를 즐기기 용이한 지역인지
같이 보시면 좋습니다.

④ 안전성
유흥시설이거나 범죄 우발지역,
전세사기가 많은 지역은
꼭 피하시길 바랄게요.
 
※저같은 경우는 서울인데,
화곡동, 영등포, 대림 지역은
주거 선택지에서 제외했습니다.
 
⑤ 개인취향
저 같은 경우는 아래 조건들을
더 선호해서 선택하려고 했어요.
8~10층 사이의 고층
주거지역
앞 건물뷰가 아닌 탁 트인 뷰
변기 수압 센 곳
10년 이내 신식
계단식 (복도식x)
 
⑥ 안전한 매물
당연히 건물등기부등본 확인해서
근저당권이 없는 매물들만
소개해달라고 하셔야 합니다.
(최종 입주할 집을 고르시면
중개사분이 등기부등본도 떼어주십니다.)
 
그리고 전세가보다는 매매가가
높은 매물을 고르시는게 안전하기도 하고
전세대출 과 보증보험 가입 등 금융 상품을
이용하는데 좋습니다. (역전세x)
 

| 2. 네이버 부동산 탐색

직장, 다방, 피터팬 등 집을 소개하는
어플들이 많은데 많은 매물이 여전히
부동산 미끼 매물이거나
허위인 경우가 많더라구요.

그래서 저는 실매물이 많은
네이버 부동산으로 전세/월세,
보증금, 방 수, 화장실 수,
연식(10년이하) 등
조건을 설정해서 매물들을 검색했습니다.

부동산을 직접 다니며 느낀건데,
공인중개사 분들도
네이버부동산으로 매물 보시고
해당 물건을 가진 부동산에
매물 여부를 연락해보시더라구요.

※특히 최근 일주일 내로 올라온 물건이
실매물일 확률이 높으니
'확인 일자'도 꼭 보셔야합니다.
(아래에서 보시면 금일 10/17기준
맨 아래 10/7 매물은
거의 없다고 보시면 됩니다.)

오래된 매물은 중개완료됐거나
건물상 문제있는 물건일 수 있어요.
(실제로 제가 본 매물은 불법 건축물이더라구요)

네이버 부동산을 통해서는
어느정도의 물건들이 있는지와
금액대를 참고하시면 되고
괜찮은 매물과 금액대 리스트를 정리해서
부동산에 연락해보시면 더 빠르게
물건들을 확인할 수 있어요.

| 3. 부동산 방문

저는 같은 지역 내 이동이어서
들어올 세입자를 구해준 부동산을 통해
이사갈 집을 알아봤어요.

이렇게 하니 들어오고
나가고의 일정을 맞추는데
큰 장점이 있더라구요.

※부동산은 네이버에서 검색해서
리뷰가 좋고 꼼꼼하시다고 해서
연락했는데 실제로 답장도 엄청 빠르고
부동산 리스트를 쭈욱 뽑아서 금액과 특징들을
정리해주셨는데 너무 좋더라구요.

30대 중개사분이셨는데,
물건들을 보증금/특징/방문가능일들을
리스트업해서 제공해주셨고,
세세하게 챙겨주시는 부분들이 좋았습니다.
 
혹 좋은게 좋은거고, 집주인 분들 기준에서
방을 빨리 빼려고 하는 분들은 거르세요.
 
제 중개사님은 같이 집 보러다니며
안좋은 부분은 가감없이 말해주셔서 좋았어요.

저는 중개사분과 6-7개 정도
물건 돌아 다니고 결정했어요.
(네이버 물건에 없는건 1개 정도)
 
※그리고 저같은 경우는 기존에 살던 전세집을
먼저 내놓고 들어올 세입자를 구했는데요,
이렇게 해야 집주인에게
보증금을 확실하게 받고 나갈 수 있어요.
(공인중개사분들이 권유하는 방법이기도 해요)
 
그래서 저는 들어올 세입자 일정에 맞춰
집을 구했습니다.
 
 

| 4. 전세 계약하기

① 계약 선금 지급
마음에 드는 집을 고르셨으면,
다른 사람과 계약하지 못하도록
선금을 지급합니다. (100~200만원)

※임대인 분 명의의 계좌로 지급

찜하는 거랑 같고, 계약을 파기 하면

해당 금액 돌려받기는 어려우니

신중하시기 바랍니다.

② 계약일 정하기
중개사분 중개로 집주인 분과
계약할 날과 시간, 장소를
정하고 만나게 됩니다.
(보통 중개사무소에서 진행)
 
③ 계약서 작성하기
부동산에서 미리
계약서를 작성해주시는데,
이때 계약일 전에 미리
계약서 초안 달라고 말씀하세요.
 
계약서 초안에서
보증금, 주소, 임대인(집주인) 정보 등
기본 정보도 확인하시고
추가로 넣었으면 하는 조항들을
추가해주시면 됩니다.
(특약 등)
제 계약서 조항 첨부하니 참고하세요!

 

[임대인 또는 건물의 하자로 인하여

전세자금대출 및 보증보험 불가 시

계약금을 즉시 반환한다.]

 

[임대인은 임차인의 대항력이 발생하기 이전까지

등기부등본상 권리 변동이 없도록 하며,

계약기간 만료까지 제한물권을 설정하지 않는다.]

문구는 꼭 넣어주시면 좋습니다. 

 
④ 계약 진행
계약일에는 인감도장과 신분증을 챙겨가면 되는데,
인감도장이 없으면 자필 서명으로 대체도 가능합니다.
 

이때 꼭 건물등기부등본상의 주인과 

임대인 본인의 신분증과 얼굴 확인해서

맞는지 대조해보시는게 좋습니다.

 

그리고 계약서상의 주민등록번호와 이름 등도

신분증과 동일하게 들어갔는지도 보셔야합니다.

 

※부동산 공제증서 확인

부동산에서 문제 발생 시 보증으로

최대 1억 또는 2억 한도로 변제해준다는 증서인데,

유효기간이 1년이기 때문에 계약일이

해당 공제증서 유효기간 내에

들어오는지도 확인해보시면 좋습니다.

 

계약서를 작성하고 나면

계약금을 임대인분에게 지급해야 합니다.

계약금은 보통 보증금의 5~10%이며,

저는 최소한인 5%를 보통 계약금으로 지급합니다.

 

이때 선금으로낸 100~200만원을 포함해서

보증금의 5% 금액을 지급하면 됩니다.

(EX. 5% 계약금이 500만원인 경우, 

기존 선금 100만원을 지급했으면,

계약일 당일 400만원만 임대인 계좌번호로 송금)

 

아내가 돈 관리해서 아내 명의의 계좌로 보내달라

막 이런 분도 계셨었는데,

다 무시하시고, 계약서 내의 임대인 분의

계좌로 보내시면 됩니다.

※선금/계약금/잔금 모두 동일 계좌로

입금하셔야 합니다.

 

⑤ 확정일 받기(+전월세신고)

계약서를 들고 주민센터에 가셔서

전월세신고와 확정일 받으러 왔다고 하시면 됩니다.

 

전입신고 전에는 아무런 효력이 없지만

전월세신고는 법적 의무사항이고, 

확정일을 받아야 은행대출이 가능하기 때문에

같이 신청하시면 됩니다. (무료)

 

전입신고는 이사 당일 00시 부터 신청 가능(온라인)

 

| 5. 이사준비

① 이사업체 선정

저는 투룸에 살고 있어서,

짐이 꽤 많아서 이사 업체를 불러야 했는데요,지인이 추천해준 '짐싸'라는 앱을 이용했습니다.https://www.zimssa.com/

이사하는 집 유형과 짐 종류(가전, 가구 등),

엘리베이터 유무, 이사할 집의 위치(이동거리) 등

필요 내용들을 입력하면

최대 8곳의 이사업체에서 견적을 제게 보내줍니다.

(견적 금액은 업체간 몰라서 제각각)

 

업체별로 평점과 후기도 있어서

선정하기가 편했고,

견적도 빨리 와서 좋았습니다.

 

다른 이사업체 앱들도 써봤는데,

짐싸가 가장 좋았던게

가구들을 임의로 설정하는 옵션도 있지만,

방 사진과 가구들을 사진으로 찍어 올릴수도 있어서

더 정확하게 견적을 내기가 좋았습니다.

 

그리고 청소를 위해 몇시부터 몇시까지 

이삿짐 대기 등의 요구사항도

적을 수 있게 되어 있어서

너무 편했습니다.

(보통 대기 시간당 5만원, 3만원 등

추가금 요구하기도 하는데,

저는 요구 안하는 분으로 선택 했습니다.)

 

※특히 8개의 업체 가격이

너무 비싸고 맘에 안들면

견적 취소하고 다시 견적을 요청할 수 있는데

아무런 제약도 없고,

작성했던 견적 내용들을 (사진/내용)

그대로 불러와서

재요청할 수 있어서 엄청 편했습니다.

 

전 한 3번해서 맘에드는 업체와 견적을 선택했습니다.

(70만원, 50만원, 39만원, 천차만별)

 

숨고라는 어플도 써봤는데,

추가금이 존재하거나 요구사항을

명확히 요청하기도 어렵고

가격도 대체적으로 비싸서 걸렀습니다.

 

이사업체는 30만원이었는데, (반포장)

연락오셔서 계약금 10만원 계좌로

넣어달라고 하셨고,

당일 이사가 종료되고

잔금 드리는 방식이었습니다.

(계좌이체)

 

② 청소업체 선정

이삿짐을 넣기 전에 저는 입주청소를 맡기려고

짐싸와 똑같은 방식으로 청소업체 견적을

선택했습니다.

 

이때는 Miso라는 앱을 사용했습니다.

https://www.miso.kr/

짐싸앱에도 이사청소 견적낼 수 있어서

짐싸와 miso 모두 이사청소 견적을 요청했는데

miso가 청소에 좀 더 타겟팅된 서비스였고

짐싸보다 좀 더 저렴한 가격에

견적을 받을 수 있었습니다.
(투룸 최소 가격 : 짐싸 22만원, miso 18~19만원 수준)

 

그리고 짐싸는 업체와 통화만 가능한데,

miso는 앱 내 채팅으로

대화할 수 있어서 편했기도 했습니다.

※청소에 3~4시간 확보해달라고

요청하시기 때문에

여유롭게 일정 잡아놓으시면 됩니다.

 

청소 끝나기 1시간 전 연락오면

직접 가서 검수하면 되고,

금액은 청소 완료 후 당일날 지급하면 됩니다.

 

그리고 오전/오후 타임이 아닌

사이시간(EX. 11시~2시)은

+5만원 등 추가 비용을 요구하는 곳이 많아서

미리 업체에 사이시간 포함가인지

확인하시는게 좋습니다.

(저는 사이시간 추가금 요구 안하는지

채팅/전화로 확인하고 업체 선정했습니다.)

 

③ 이사당일 to-do

이사 당일에는 이사/청소/인터넷 이전설치/가스검침정산 등

전체 일정 잘 챙기셔야 합니다.

(저 같은 경우 항목별 타임테이블 작성)

 

이삿짐을 다 포장하면

입주할 집에 가셔서 집 상태를 확인하고

(w/중개사 +집주인)

하자 있는 부분은 귀책사유를 물을 수 있기 때문에

사진 찍어놓으시는게 좋습니다.

 

수리 필요한 부분은

집주인께 수리 요청해야 합니다.

 

그리고 부동산 중개비 지급 후

계약 잔금 송금하시면 됩니다.

 

※기존 집의 관리실에는 미리 말해서

관리비 정산 및 장기수선충당금 내역서 받으시고,

기존 임대인에게 충당금

지급 요청하시면 됩니다.

 

※이사갈 집 관리실에는

미리 전화해서 주차 등

안내 받아놓는게 좋습니다.

 

 

 

끝

이상입니다.

 

긴글 읽어주셔서 감사드리고 

이사를 준비하시는 분들께

도움이 되었으면 좋겠습니다.